本周一，中央银行宣布将LPR下调25个基点，5年期LPR降至3.6%。在此之前，不少地方的首套房商业贷款利率已经降至LPR减去80个基点，甚至更多。这意味着，理论上首套商业贷款利率已经低于首套公积金贷款利率。在政策的叠加效应下，房地产市场有望迎来一个温暖的冬季。

20多年来首次！多地商业贷款利率逆袭 公积金利率劣势显现

部分区域商业贷款利率低于公积金

随着LPR的降低，多个区域的首套房商业贷款利率已经达到LPR减去80个基点，使得最新的商业贷款利率理论上可降至2.8%，甚至更低。由于LPR刚刚调整，各地商业贷款利率的具体调整情况尚待确认。不过，根据房卫士贷款平台的监测，10月23日广州地区的首套房利率最低可下调97个基点，至2.63%。链家房产中介的员工也透露，南京地区的首套房商业贷款利率可达到2.8%。目前，各地公积金首套房贷款利率普遍为2.85%，显示出商业贷款利率低于公积金贷款利率的现象已在不同地区出现，这是20多年来的首次。

随着公积金贷款与商业贷款之间的优势逐渐减少，甚至消失，未来公积金贷款利率的调整也值得期待。

近期，上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，除了北京、上海和深圳的房贷利率可能仍保持在“3字头”水平，全国其他城市的房贷利率均已进入“2字头”行列。这一变化是购房政策的重大调整，将进一步降低购房成本和月供压力。

土地成交显著改善

随着楼市交易的回暖，土地市场也逐步活跃起来。Wind数据显示，自6月份起，我国100个大中城市住宅类土地成交额明显增加。6月和8月的土地成交总额均超过1200亿，9月份更是大幅上升至1700亿以上，创下年内新高。住宅土地成交的改善，反映出开发商的拿地意愿增强，对楼市的回暖持乐观态度。

地产行业未来趋势如何？

国金证券的池天惠分析认为，自9月底以来，一系列政策自上而下落实，多地楼市热度上升，10月的销售数据可能呈现出积极态势。如果核心城市能够持续释放市场止跌企稳的积极信号，将有助于提振市场信心，改善预期，迎来地产市场止跌企稳的拐点，地产行业有望实现估值和业绩的修复。

中邮证券的高丁卉认为，近一周的地产数据指标显示，降幅正在收窄，尤其是重点城市新房库存去化周期明显缩短。这主要是因为开发商抓住政策窗口期，大力推盘促销，新房库存量明显下降。同时，9月底的政策刺激也使得居民和企业对房地产市场的预期逐步改善，有利于行业的止跌回稳。

天风证券的王雯和鲍荣富分析认为，政治局会议提出“促进房地产行业止跌企稳”，基本面拐点可能即将到来，增量政策的预期持续。在交易端，市场对“底部”的共识增强，短期政策博弈和长期估值修复的逻辑更加明确，未来顺周期地产股的弹空间同样值得期待。